Özellikle ülkemizde gayrimenkul sektörü oldukça ilgi görmektedir. Oldukça rağbette olan bu sektörde kuralların olması kaçınılmazdır. Bu yüzden gayrimenkul hukuku, sektöre yönelik düzenleyici kurallar belirlemiştir ve bu kuralları detaylı bir şekilde açıklamıştır.
Mal hukukunun alt dalı olan gayrimenkul hukukunda, gayrimenkul satışından kiralanmasına kadar birçok konu detaylı bir şekilde açıklanmıştır.
Mesela gayrimenkul satışının nasıl yapılacağı, kiralama işlemleri, alıcı ve satıcıların hangi kurallara uyacağı konuları net bir şekilde tanımlanmıştır ve gayrimenkul hukuku kapsamındadır.
Tarla ve arsa gibi taşınmazlar konusunda çıkan anlaşmazlıklarda bu hukuk dalı kapsamındadır. Özellikle izale-i şüyu yani ortaklığın giderilmesi davasını sıklıkla görmekteyiz. Bir bütün olan taşınmazın ortakları olan birçok kişi, haklarını satmak ya da devretmek istemekte ancak, diğer ortaklarla anlaşamamaktadır.
Kamulaştırma davalarında sorun bireylerin taşınmazlarına devlet kurumları tarafından el koyulması değil, eksik bedel ödenmesidir. Mesela karayolları kurumu belirli bir bölgeden yol geçirecektir ve yol vatandaşın arazisinden geçmektedir. Bu durumda kurum kamulaştırma yaparak, vatandaşın arazisine el koyar. Ancak bedelini ödemek zorundadır. Diyelim ki vatandaşın arazisinin rayiç bedeli 5 bin TL olsun. Kurum 3 bin TL ödediği zaman vatandaş bunu kabul etmeyecektir ve dava açma yoluna gidecektir. Dava sonunda ise asıl geçerli olan rayiç bedel kurum tarafından vatandaşa ödenecektir.
Taşınmazlar üzerindeki kamulaştırma açısından bir başka sorun da, vatandaşın kamulaştırma işlemini kabul etmemesidir. Bu durumda kamulaştırmaya karşı dava açılacak ve dava sonucuna her iki taraf da uymak zorunda kalacaktır.
Şufa davalarında ön alım hakkı söz konusudur. Mal sahibi taşınmazını 3. Kişilere satmaya karar verir. taşınmaz üzerinde hak sahibi olan diğer kişiler ise taşınmazı almaya hakları olduğunu belirtirler.
Miras bırakan kişi bıraktığı mirası belirli şartlar altında taksim edebilir. Çünkü kişinin terekesi üzerinde öncelikli olarak birinci derece hakkı bulunan kişiler vardır. eğer mirası bırakan kişi taşınmazını birinci derece olan kişilere değil de, kan bağı olmayan kişilere bırakmışsa, bu durumda hakkı olan kişiler dava açacak ve tapu iptalini sağlayacaklardır. Ya da taşınmazın satışını engelleyeceklerdir.
Her ülkede yabancıların konut satın alma hakları yasalarla belirlenmiştir. Ülkemizde de durum aynıdır. Aradaki tek fark, ülkelerde konut edinme şartlarının farklı olmasıdır.
Mesela bizim ülkemizde 18 Mart 2012 tarihinde yürürlüğe giren kanuna göre 183 ülkenin vatandaşına konut edinme hakkı tanınmıştır. Aynı yasa yabancıların ülkemizde 30 hektara kadar taşınmaz sahibi olabilmesine imkan tanımıştır. Önceki yasada bu miktar yalnızca 2,5 hektar yani 25 bin metrekareydi. Yeni yasaya göre verilen miktar bakanlar kurulu kararına göre 60 hektara kadar artırılabiliyor.
2644 sayılı Tapu Kanununun 35. Maddesi de yabancıların mülk edinmesi ile ilgilidir.
Ayrıca yeni çıkan yasa, Cumhurbaşkanının belirlediği ülke vatandaşlarına, mütekabiliyet şartı aranmaksızın ülkemizde konut edinme hakkı sağlıyor. Normal şartlarda Amerika’da taşınmaz almak isteyen bir Türk vatandaşı, ancak Amerikan vatandaşının da ülkemizde konut alma hakkı olduğu zaman bu işlemi gerçekleştirebiliyordu.
Aynı durum diğer ülkeler içinde geçerlidir. Yani bizim ülkemizde konut almak isteyen yabancının ülkesinden vatandaşlarımızın da konut alabilmesi gerekir. İki ülke arasında imzalanan anlaşmalarla bu durum mümkündür.
Yeni yasaya uyarınca yabancıların mülk edinmesi, askeri ve güvenlik bölgelerinden taşınmaz almayı yasaklıyor. Yani yalnızca bu konularda bir sınırlandırma söz konusudur.
Gayrimenkul hukukunun dayanağı olan gayrimenkul hukuku mevzuatı kanun metnini, https://www.mevzuat.gov.tr/mevzuat?MevzuatNo=2644&MevzuatTur=1&MevzuatTertip=3 buradaki bağlantıdan inceleyebilirsiniz.
Uzman ve deneyimli gayrimenkul avukat personelimizle her türlü tapu sorunlarınızı çözüyoruz.
Eğer taşınmazlarınız üzerinde hak ihlali olduğunu düşünüyorsanız her zaman yanınızdayız. Gerekli olan davaları açıyor ve süreci sonuna kadar takip ediyoruz.
Kamulaştırmadan kaynaklanan sorunlarınız için de çözüm yolları sunuyoruz. Kamulaştırma davalarınızı açıyor ve dava boyunca sizlere destek vermeye devam ediyoruz.
Kira sorunlarınızı çözüme kavuşturuyoruz ve müvekkillerimize her türlü danışmanlık desteğini sağlıyoruz.
İzale-i şüyu yani ortaklığın giderilmesi davalarınızı açıyoruz. Taşınmazlarınızın kısa sürede satılmasını sağlıyoruz.